ساخت خانه به صورت مشارکتی چگونه است؟
مشارکت در ساخت چند سالی است که با اقبال خوبی از سمت صاحبان ملک‌های قدیمی و کلنگی روبه‌رو شده است. این قراردادها اگر به صوت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود رضایت‌بخشی به همراه خواهد داشت؛ زیرا در سال‌های اخیر و خصوصا در شهرهای بزرگ دیگر کمتر کسی ممکن است هم صاحب زمین باشد و هم سرمایه و تخصص لازم را برای ساخت بنای جدید در اختیار داشته باشد. مشارکت در ساخت مزایای بسیار دارد که می توان به این موارد اشاره کرد:
- بهتر شدن مقاومت ساختمان نوساز نسبت به بنای قدیمی
- رعایت اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
- ایجاد فضای مسکونی به تعداد بیشتر
- زیبایی ساختمان با توجه به سلیقه و استانداردهای روز
- استفاده از مصالح، روش‌ها و ماشین‌آلات مدرن برای ساخت بنا
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از انواع قراردادی است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز پروژه‌های تجاری و مسکونی میان دو طرف معامله تنظیم و امضا میشود. نمونه قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز پروژه، جزء قراردادهای بسیار مهم دسته‌بندی میشوند که نکات حقوقی و موارد قانونی بسیاری برای آن مطرح شده است.
زمانیکه مالک یک زمین تصمیم می‌گیرد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری در زمین خود بسازد اما پول کافی برای این کار ندارد، از قراردادهای مشارکت در ساخت استفاده می‌کند. به واسطه این قرارداد، او از خدمات یک شرکت پیمانکاری و ساخت و ساز استفاده می‌کند تا پروژه‌های خود را اجرا نماید و در نهایت، طبق قرارداد، بخش یا درصدی از پروژه به سازنده تعلق می‌گیرد.
قبل از خواندن این مقاله توصیه می شود مقالات زیر را نیز مطالعه کنید:
ساخت خانه به صورت مشارکتی چگونه است؟
میزان سود مالک زمین و سازنده روی چه اصولی محاسبه میشود؟
برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آن‌ها آشنا می‌شویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمت‌ها، باعث میشود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می‌دهند. به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.
با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقه‌ای که قرار است مشارکت در ساخت آن‌جا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام میشود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴.۵ میلیون تا ۵.۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه میشود. البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقه‌ای شاهد قیمت‌های زیر ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه میشود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آماده‌سازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.
ابعاد دیگر تنظیم قرارداد شراکت در ساخت
تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت صرفاً به جنبه‌های مالی یک پروژه باز نمی‌گردد. بسیاری از شرکت‌های پیمانکاری که در پروژه‌های ساخت و ساز به صورت مشارکتی فعالیت می کنند، در حقیقت به طور مستقیم با صاحب زمین یا صاحب یک ملک قدیمی در ارتباط هستند. بنابراین دو طرفی که در یک قرارداد مشارکتی رو به روی یکدیگر قرار می‌گیرند، مالک زمین یا ساختمان و شرکت پیمانکاری است. این قراردادها بسیار اهمیت دارند، بنابراین لازم می‌دانیم در این مطلب پیرامون نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم آن صحبت کنیم.
در فرآیند مشارکت در ساخت چه اتفاقی می‌افتد؟
مشارکت در ساخت یک ایده تقریباً مقرون به صرفه برای پروژه‌های ساخت و ساز به صورت مشارکتی است. این قراردادها مزایا و معایبی دارند. زمانیکه شما یک شرکت پیمانکاری یا یک فرد باتجربه در حوزه ساخت و ساز را به عنوان طرف معامله خود برای مشارکت در ساخت انتخاب می‌کنید در حقیقت، تمام پروژه ساخت مجتمع مسکونی نوساز را به او واگذار می‌کنید تا از ۰ تا ۱۰۰ برای شما اجرا کند. در عوض، در برخی از قسمت‌ها یا به صورت درصدی از سود نهایی پروژه با او شریک می‌شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود.
مزایای مشارکت در ساخت چیست؟
- قراردادهای مشارکت در ساخت، بهترین، ساده‌ترین و سریع‌ترین راهکار برای نوسازی ساختمان‌های قدیمی و زیباسازی محله‌های قدیمی شناخته میشوند.
- پروژه‌هایی که به صورت مشارکتی اجرا میشوند به راحتی می‌توانند ساختمان‌های قدیمی را به نوساز تبدیل کنند؛ دقیقاً همان ساختمان‌هایی که استانداردهای مقاومت در برابر زمین لرزه و استحکام سازه برای آن‌ها رعایت میشود.
- با گسترش پروژه‌های نوسازی ساختمان‌ها از طریق پروژه‌های مشارکتی، زیبایی ساختمان‌ها بیشتر خواهد شد؛ بنابراین شرایط زندگی برای خانواده‌ها نیز در بهترین وضعیت قرار می‌گیرد.
- سهولت در عقد قرارداد مشارکت در ساخت، به تدریج، خانه‌های قدیمی و کلنگی را به پروژه‌های نوساز تبدیل می‌کند؛ به این ترتیب، بسیاری از مشکلات شهری از این بابت برطرف میشود.
- زمانیکه پروژه‌های نوسازی بیشتر انجام شوند، ارزش یک ملک بیشتر خواهد شد که این خود، یک سرمایه مالی برای آینده است.
- پروژه‌های مشارکتی در ساخت و ساز موجب صرفه‌جویی در وقت انرژی و بودجه مالی صاحب ملک میشود. شرکت‌های متخصص در این زمینه با تسلط کافی بر مراحل ساخت و ساز، پروژه را به بهترین شکل به پایان می‌رسانند. صرفه‌جویی در هزینه‌ها شامل مصرف انرژی و هزینه خرید لوازم و مصالح اولیه است.
نکات قرارداد مشارکت در ساخت
- برای محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته میشود.
- هزینه‌های پروژه‌ها در شهرهای مختلف، متفاوت است. بطور کلی محاسبات براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام میشود.
- در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه میشود، البته این درصد می‌تواند به صورت ۶۰ و ۴۰ نیز تغییر پیدا کند.
- برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه میشود. از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده میشود.
- در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم میشود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تاثیرگذار هستند.
- قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت و ساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.
- بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت‌ها به او ابلاغ گردد.
- در قراردادهای مشارکتی برای پروژه‌های ساخت و ساز حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود.
- دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت در ساخت و ساز را از شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.
- شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است تمام مراحل عقد قرارداد را همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.
- اگر هر یک از طرفین قرارداد به مسئولیت‌ها و وظایف خود پایبند نباشند یا عمل نکنند، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت برای آن‌ها امکان‌پذیر است.
- سعی کنید در قراردادهای مشارکتی به جای سفته از چک معتبر بانکی استفاده کنید. به این ترتیب امکان پیگیری برای مشکلات آینده بهتر برای شما فراهم خواهد بود.
- شرکت پیمانکار یا سازنده پروژه موظف است در بازه‌‌های زمانی یک ماه یا دو ماهه در قالب صورت جلسه یا گزارش رسمی، مراحل تکمیل کار را به اطلاع مالک یا شرکت‌های طرف قرارداد برساند.
- در قرارداد مشارکت در ساخت اگر یک فرد یا چند فرد به عنوان نماینده یا نمایندگان مالک زمین یا ساختمان وظیفه رسیدگی به فعالیت‌های شرکت پیمانکار را داشته باشند، نام آن‌ها باید در قرارداد آمده باشد. شرایط جایگزین شدن نمایندگان به جای مالک اصلی نیز مواردی است که در قرارداد بهتر است نوشته شود.
- اگر در حین انجام پروژه، مالک زمین یا ساختمان فوت کند، ورثه او باید مراحل ادامه پروژه را بر عهده بگیرند.
- اگر زمان قرارداد مشارکت در ساخت به پایان برسد، اما پروژه ساخت و ساز خاتمه نیافته باشد، حق فسخ قرارداد یا ضرر برای هر دو طرف وجود نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً در قرارداد شرایطی را در این باره نوشته باشند.
- قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز بر پایه نحوه فعالیت شرکت سازنده و بودجه مالی صاحب زمین یا صاحب ملک تنظیم میشوند.
- تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
برای مشاوره ی رایگان می توانید با شماره های ۰۹۱۲۲۴۶۰۰۸۹ | ۰۹۱۲۱۴۷۱۸۴۷ به طور مستقیم تماس بگیرید.
نظرات خود را در ارتباط با این مقاله ما بنویسید.
موفق باشید.