۱۱ نکته برای موفقیت در بازسازی اداری
ما در این مقاله می خواهیم ببینیم که چگونه می توان یک بازسازی اداری مناسب و کارآمد را ایجاد کرد. با ما همراه باشید.
۱. ابتدا سوالات سخت و دشوار را بپرسید. | موفقیت در بازسازی اداری
هدف از بازسازی ساختمان یا فضای داخلی چیست؟ چرا اکنون این کار را انجام می دهید؟ سود مشتری چیست؟ نقطه درد مشتری چیست؟ چه کسی فضا را اشغال خواهد کرد؟ چگونه از آن استفاده خواهند کرد؟ در نهایت چگونه به ارزش دسترسی پیدا می شود؟ چگونه می توان سرمایه گذاری را به حداقل رساند و ارزش دارایی را به حداکثر رساند؟ موانع فیزیکی و اقتصادی موفقیت چیست؟
سوالات بیشتری برای تأمل: آیا فضاهای موجود نیازهای مستاجر یا ساکنان امروز را به خوبی تأمین می کند؟ برعکس ، آیا تسهیلات کمتر از به روز این سطح از تغییرات را غیر عملی و هزینه بر می کند؟ آیا اهداف پایداری شرکت تصمیم به نوسازی است؟
فقط پس از انجام تکالیف در مورد این “عوامل مهم موفقیت” (که البته از یک شغل به شغل دیگر متفاوت خواهد بود) می توانید تعیین کنید که آیا می توانید پروژه موفقی برای مشتری خود تولید کنید.
۲. نگاهی واقع بینانه به محله اطراف آن بیندازید.
موفقیت در بازسازی اداری | چه امکاناتی از نظر ارزش امروزه وجود دارد که از زمان ورود املاک به بازار در دسترس نبودند؟ مک کافرتی می گوید: “این ممکن است رستوران ها ، مغازه ها ، تسهیلات بهداشتی یا خط اتوبوس های جدید باشد.” “در یک مورد ، درختان منطقه بالغ شده بودند و آنها به یک قرعه کشی بزرگ برای پروژه تبدیل شدند.”
۳- به دنبال مشوق های اقتصادی محلی یا منطقه ای باشید. | بازسازی اداری
ممکن است گاهی به ساختمانهای نسل دوم مشوق مالیاتی محلی یا مشوقهای مالی ، به ویژه مالیاتهای املاک معوق داده شود. مک کافرتی می گوید: “همیشه به دنبال مشوق های توسعه اقتصادی باشید.” “اگر آنها در دسترس هستند ، چرا مشتری شما نباید سود ببرد؟”
هادسون می گوید: “در آب و هوای امروز ، جوامع برای شغل ، شغل ، شغل در رقابت هستند.” “اگر یک پروژه بازسازی ساختمان می تواند شغل جذب کند ، باید به مشتری خود کمک کنید تا آن برنامه ها و بسته های تشویقی را پیدا کند.”
۴. تدوین استراتژی خروج از ملک | موفقیت در بازسازی اداری
بیشترین و بهترین استفاده برای ملک چیست؟ اگر بخواهید ساختمان را برای استفاده مجدد تطبیقی تبدیل کنید ، بهترین راه حل برای شرکت یا خریدار بالقوه چیست؟ در صورت امکان ، اصلاحاتی را در نظر بگیرید که بعداً ارزش افزوده داشته باشند. به عنوان مثال ، در بازسازی ساختمان یک مالک ، ببینید آیا با افزودن یک پله واقع در مکان مناسب ، امکان تبدیل ساختمان به استفاده چند مستأجر در آینده فراهم می شود ، آیا مدل تجاری صاحب فعلی چنین تغییری را ضروری می کند.
۵- یک برنامه ارتباطی برای سرنشینان فعلی ایجاد کنید
موفقیت در بازسازی اداری | شما باید با اطلاع دادن به ساکنان فعلی در مورد برنامه کار ، انتظارات مستاجر را مدیریت کنید – هنگامی که در لابی و سرویس بهداشتی بازسازی می کنید ، آنچه که انتظار دارند از نظر پایان دادن به دیوارها یا پوشش دیوارهای جدید ببینید ، برنامه هایی برای بهبود روشنایی و غیره
۶. از نقاط قوت ساختمان استفاده کنید
موفقیت در بازسازی اداری | چه ویژگی هایی باعث جذابیت ساختمان در هنگام ساخت جدید شده است؟ این نقاط قوت را مجدداً تنظیم کنید تا به بهترین وجه موقعیت ممکن برای شرایط بازار در اختیار املاک قرار گیرد.
“به ساختار ساختمان نگاه کنید. آیا استخوان های خوبی دارد؟ ” مک کافرتی می گوید. “آیا می توانید برخی از دیوارها را پایین بریزید تا نور روز بیشتر به فضای داخلی برسد؟ اگر ساختمانی با سقف هشت پا باشد ، می توانید کاری کنید که ارتفاع کف تا سقف را افزایش دهید؟ ”
۷. مشخص کنید چه ویژگی هایی می توانند و باید ذخیره شوند. | موفقیت در بازسازی اداری
سیستم ها و ویژگی هایی که باید به روز شوند را در اولویت قرار دهید. بدیهی است که هر یک از این موارد ذکر شده از یک طرف برای مالک / توسعه دهنده هزینه دارد و از طرف دیگر برای کاربر نهایی / مستاجر آینده یک مقدار بالقوه دارد.
میریلیس می گوید: “ما در حال بازسازی یک طبقه بلند ۱۹۷۰ در منطقه ای در مرکز شهر با نرخ ارز هوای ۹ سی ام بودیم که البته کاملاً غیر قابل قبول بود.” “ما از ناودانهای پستی رها شده در ساختمان به عنوان شاخه های عمودی استفاده کردیم تا نرخ ارز هوا را به ۲۰ cfm افزایش دهیم.”
اگر واحدهای مکانیکی ، کنترل های سیستم و روشنایی لابی به تازگی جایگزین یا به روز شده اند ، امکان جستجوی رتبه بندی Energy Star را بررسی کنید ، که نشان می دهد مصرف انرژی ساختمان در ساختمان از نوع و اندازه آن کمتر از حد استاندارد است. این به ساکنان یا مستاجران بالقوه می گوید که آنها می توانند به طور کلی هزینه های برق کمتر از یک ساختمان معمولی را انتظار داشته باشند.
۸. جذابیت محدود کردن ملک و پایان کارهای داخلی را افزایش دهید.
اولین برداشت ها برای قابلیت انعطاف پذیری پروژه تمام شده بسیار مهم است. چه ویژگی هایی ساختمان را از خارج به یاد ماندنی می کند – محوطه سازی ، زیبایی ظاهری ، پارکینگ اجرایی زیرزمینی؟ McCafferty می گوید برای تازه سازی تابلوها معمولاً مقرون به صرفه است. برای پردیس های اداری چند مستأجر ، کاشت گل های فصلی و تغییر مکرر آنها می تواند علاقه مستأجر را به خود جلب کند.
در داخل ، تقریباً همیشه ارزش دارد که کارهای خاتمه یافته و گرافیک را تازه کنید. اتمام قیمت مناسب و به روز در کابین آسانسور ، اتاق توالت و لابی ضروری است. در سایر مناطق مشترک ، کارهای تکمیل شده جدید مانند رنگ و نقش های فرش ، رنگ های رنگ و حتی کاشی های سقفی می توانند به طراوت و به روزرسانی ملک کمک کنند.
۹. تصویری واضح از مستاجران احتمالی داشته باشید و برای نیازهای آنها طراحی کنید.
میریلیس می گوید: “وکلا هنوز از دفاتر شخصی خود بیرون نیامده اند.” “مراکز تماس شما را با مشکلات HVAC روبرو می کند ، زیرا در فوت فوت مربع افراد زیادی دارید و سیستم های موجود نمی توانند بار را تحمل کنند. به علاوه ، آنها به دنبال بسیاری از روشنایی روز ، پارکینگ و حتی سرویس بهداشتی هستند. ”
Mirrielees می گوید بیشتر فضاهای سازمانی ۷۵٪ طرح باز و ۲۵٪ دفتر کار بسته است. مک کافرتی می گوید ، اما این نیز ممکن است به نوع مشتری بستگی داشته باشد. او می گوید: “هنگامی که شما یک شرکت جوان تر یا یک شرکت بزرگ Geners یا Millennials دارید ، آنها فضای باز و روشنایی روز را می خواهند.” “ما فضاهای انبار / تولید را به دفاتر کاربری / تحقیق و توسعه تبدیل کرده ایم که در آن همه افراد در شرکت از یک نوع فضا و مبلمان یکسان استفاده می کنند.”
۱۰. سعی نکنید همه کارها را یک باره انجام دهید. | موفقیت در بازسازی اداری
یک طراحی مجدد چند مرحله ای و چند مرحله ای را در نظر بگیرید ، به جای اینکه یک باره کل مال را کنترل کنید. یک طرح مرحله ای انعطاف پذیری در جریان وجوه نقد و تأمین مالی و تنوع بیشتر در قراردادهای اجاره را فراهم می کند ، که می تواند ریسک مالی مالک یا سازنده را کاهش دهد.
مک کافرتی می گوید: “اگر این همه دلار برای خرج کردن دارید ، به دنبال بزرگترین پول باشید.” “فضاهای اصلی و حمام خود را با اتمام زیبا انجام دهید – این برای همه سلیقه ها صحبت می کند.”
در یک مورد که Hixson یک مرکز توزیع را به یک دفتر اداری شرکتی و مرکز تحقیق و توسعه تبدیل کرد ، مشتری دید روشنی داشت که ابتدا باید چه کاری انجام دهد. میریلیس به یاد می آورد: “آنها کافه تریا را زود انجام دادند زیرا همه قصد استفاده از آن را داشتند.” “این یک سناریوی معمولی شرکتی است.”
برای فضای اجاره ای ، هادسون توصیه می کند که فضا برای یک مستاجر منفرد یا حتی برای یک نوع مستاجر آماده نباشد. در عوض ، آن وجوه را برای بهبودهای آینده کنار بگذارید.
۱۱. پایداری را بخشی از فرایند قرار دهید.
موفقیت در بازسازی اداری | دستیابی به گواهینامه LEED ممکن است هدف مشتری شما برای پروژه نباشد ، اما شامل عناصر پایدار در مواردی که معمولاً از نظر تجاری مناسب هستند ، می باشد. میریلیس می گوید: “ما بیشتر از ساختمانهای LEED ساختمانهای Energy Star کار می کنیم.” “ما متوجه شده ایم که Energy Star بازدهی بیشتری دارد و از LEED-EB نیز قابل دستیابی است.” به هر حال ، یک پیام پایداری مناسب ممکن است ساختمان شما را در لیست “آخرین املاک برای بازدید” نمایندگان لیزینگ قرار دهد.
پروژه هایی که توسط شرکت دکوطرح انجام شده است:
برای مشاوره ی رایگان می توانید با شماره های ۰۹۱۲۲۴۶۰۰۸۹ | ۰۹۱۲۱۴۷۱۸۴۷ به طور مستقیم تماس بگیرید.
نظرات خود را در ارتباط با این مقاله برای ما بنویسید.
موفق باشید.
۰ دیدگاه