۱۱ نکته برای موفقیت در بازسازی اداری
۱۱ نکته برای موفقیت در بازسازی اداری
ما در این نوشته میخواهیم ببینیم که چگونه میتوان یک بازسازی اداری مناسب و کارآمد را ایجاد کرد.
۱۱ نکته برای موفقیت در بازسازی اداری
ابتدا سوالات سخت و دشوار را بپرسید. | موفقیت در بازسازی اداری
هدف از بازسازی ساختمان یا فضای داخلی چیست؟ چرا اکنون این کار را انجام میدهید؟ سود مشتری چیست؟ نقطه درد مشتری چیست؟ چه کسی فضا را اشغال خواهد کرد؟ چگونه از آن استفاده خواهند کرد؟ در نهایت چگونه به ارزش دسترسی پیدا میشود؟ چگونه میتوان سرمایه گذاری را به حداقل رساند و ارزش دارایی را به حداکثر رساند؟ موانع فیزیکی و اقتصادی موفقیت چیست؟
سوالات بیشتری برای تأمل: آیا فضاهای موجود نیازهای مستاجر یا ساکنان امروز را به خوبی تأمین میکند؟ برعکس، آیا تسهیلات کمتر از به روز این سطح از تغییرات را غیر عملی و هزینه بر میکند؟ آیا اهداف پایداری شرکت تصمیم به نوسازی است؟
فقط پس از انجام تکالیف در مورد این “عوامل مهم موفقیت” (که البته از یک شغل به شغل دیگر متفاوت خواهد بود) میتوانید تعیین کنید که آیا میتوانید پروژه موفقی برای مشتری خود تولید کنید.
نگاهی واقع بینانه به محله اطراف آن بیندازید.
چه امکاناتی از نظر ارزش امروزه وجود دارد که از زمان ورود املاک به بازار در دسترس نبودند؟ مک کافرتی میگوید: “این ممکن است رستورانها، مغازهها، تسهیلات بهداشتی یا خط اتوبوسهای جدید شود. در یک مورد، درختان منطقه بالغ شده بودند و آنها به یک قرعه کشی بزرگ برای پروژه تبدیل شدند.”
به دنبال مشوقهای اقتصادی محلی یا منطقهای شوید. | بازسازی اداری
ممکن است گاهی به ساختمانهای نسل دوم مشوق مالیاتی محلی یا مشوقهای مالی، به ویژه مالیاتهای املاک معوق داده شود. مک کافرتی میگوید: “همیشه به دنبال مشوقهای توسعه اقتصادی شوید. اگر آنها در دسترس هستند، چرا مشتری شما نباید سود ببرد؟”
هادسون میگوید: “در آب و هوای امروز، جوامع برای شغل، شغل، شغل در رقابت هستند. اگر یک پروژه بازسازی ساختمان میتواند شغل جذب کند، باید به مشتری خود کمک کنید تا آن برنامهها و بستههای تشویقی را پیدا کند.”
تدوین استراتژی خروج از ملک | موفقیت در بازسازی اداری
بیشترین و بهترین استفاده برای ملک چیست؟ اگر بخواهید ساختمان را برای استفاده مجدد تطبیقی تبدیل کنید، بهترین راه حل برای شرکت یا خریدار بالقوه چیست؟ در صورت امکان، اصلاحاتی را در نظر بگیرید که بعدا ارزش افزوده بدارند. به عنوان مثال، در بازسازی ساختمان یک مالک، ببینید آیا با افزودن یک پله واقع در مکان مناسب، امکان تبدیل ساختمان به استفاده چند مستاجر در آینده فراهم میشود، آیا مدل تجاری صاحب فعلی چنین تغییری را ضروری میکند.
یک برنامه ارتباطی برای سرنشینان فعلی ایجاد کنید
شما باید با اطلاع دادن به ساکنان فعلی در مورد برنامه کار، انتظارات مستاجر را مدیریت کنید – هنگامی که در لابی و سرویس بهداشتی بازسازی میکنید، آنچه که انتظار دارند از نظر پایان دادن به دیوارها یا پوشش دیوارهای جدید ببینید، برنامههایی برای بهبود روشنایی و…
از نقاط قوت ساختمان استفاده کنید
چه ویژگیهایی باعث جذابیت ساختمان در هنگام ساخت جدید شده است؟ این نقاط قوت را مجددا تنظیم کنید تا به بهترین وجه موقعیت ممکن برای شرایط بازار در اختیار املاک قرار گیرد.
“به ساختار ساختمان نگاه کنید. آیا استخوانهای خوبی دارد؟ مک کافرتی میگوید. آیا میتوانید برخی از دیوارها را پایین بریزید تا نور روز بیشتر به فضای داخلی برسد؟ اگر ساختمانی با سقف هشت پا است، میتوانید کاری کنید که ارتفاع کف تا سقف را افزایش دهید؟”
مشخص کنید چه ویژگیهایی میتوانند و باید ذخیره شوند. | موفقیت در بازسازی اداری
سیستمها و ویژگیهایی که باید به روز شوند را در اولویت قرار دهید. بدیهی است که هر یک از این موارد ذکر شده از یک طرف برای مالک/توسعه دهنده هزینه دارد و از طرف دیگر برای کاربر نهایی/مستاجر آینده یک مقدار بالقوه دارد.
میریلیس میگوید: “ما در حال بازسازی یک طبقه بلند ۱۹۷۰ در منطقهای در مرکز شهر با نرخ ارز هوای ۹ سیام بودیم که البته کاملا غیر قابل قبول بود. ما از ناودانهای پستی رها شده در ساختمان به عنوان شاخههای عمودی استفاده کردیم تا نرخ ارز هوا را به ۲۰ cfm افزایش دهیم.”
اگر واحدهای مکانیکی، کنترلهای سیستم و روشنایی لابی به تازگی جایگزین یا به روز شدهاند، امکان جستجوی رتبه بندی Energy Star را بررسی کنید، که نشان میدهد مصرف انرژی ساختمان در ساختمان از نوع و اندازه آن کمتر از حد استاندارد است. این به ساکنان یا مستاجران بالقوه میگوید که آنها میتوانند بهطور کلی هزینههای برق کمتر از یک ساختمان معمولی را انتظار بدارند.
جذابیت محدود کردن ملک و پایان کارهای داخلی را افزایش دهید.
اولین برداشتها برای قابلیت انعطاف پذیری پروژه تمام شده بسیار مهم است. چه ویژگیهایی ساختمان را از خارج به یاد ماندنی میکند – محوطهسازی، زیبایی ظاهری، پارکینگ اجرایی زیرزمینی؟ McCafferty میگوید برای تازهسازی تابلوها معمولا مقرون به صرفه است، برای پردیسهای اداری چند مستاجر، کاشت گلهای فصلی و تغییر مکرر آنها میتواند علاقه مستاجر را به خود جلب کند.
در داخل، تقریبا همیشه ارزش دارد که کارهای خاتمه یافته و گرافیک را تازه کنید. اتمام قیمت مناسب و به روز در کابین آسانسور، اتاق توالت و لابی ضروری است. در سایر مناطق مشترک، کارهای تکمیل شده جدید مانند رنگ و نقشهای فرش، رنگهای رنگ و حتی کاشیهای سقفی میتوانند به طراوت و بروزرسانی ملک کمک کنند.
تصویری واضح از مستاجران احتمالی بدارید و برای نیازهای آنها طراحی کنید.
میریلیس میگوید: “وکلا هنوز از دفاتر شخصی خود بیرون نیامدهاند. مراکز تماس شما را با مشکلات HVAC روبرو میکند، زیرا در فوت فوت مربع افراد زیادی دارید و سیستمهای موجود نمیتوانند بار را تحمل کنند. به علاوه، آنها به دنبال بسیاری از روشنایی روز، پارکینگ و حتی سرویس بهداشتی هستند. ”
Mirrielees میگوید بیشتر فضاهای سازمانی ۷۵٪ طرح باز و ۲۵٪ دفتر کار بسته است. مک کافرتی میگوید، اما این نیز ممکن است به نوع مشتری بستگی بدارد. او میگوید: “هنگامی که شما یک شرکت جوان تر یا یک شرکت بزرگ Geners یا Millennials دارید، آنها فضای باز و روشنایی روز را میخواهند. ما فضاهای انبار/تولید را به دفاتر کاربری/تحقیق و توسعه تبدیل کردهایم که در آن همه افراد در شرکت از یک نوع فضا و مبلمان یکسان استفاده میکنند.”
سعی نکنید همه کارها را یک باره انجام دهید
یک طراحی مجدد چند مرحلهای و چند مرحلهای را در نظر بگیرید، به جای اینکه یک باره کل مال را کنترل کنید. یک طرح مرحلهای انعطافپذیری در جریان وجوه نقد و تأمین مالی و تنوع بیشتر در قراردادهای اجاره را فراهم میکند، که میتواند ریسک مالی مالک یا سازنده را کاهش دهد.
مک کافرتی میگوید: “اگر این همه دلار برای خرج کردن دارید، به دنبال بزرگترین پول شوید. فضاهای اصلی و حمام خود را با اتمام زیبا انجام دهید – این برای همه سلیقهها صحبت میکند.”
در یک مورد که Hixson یک مرکز توزیع را به یک دفتر اداری شرکتی و مرکز تحقیق و توسعه تبدیل کرد، مشتری دید روشنی داشت که ابتدا باید چه کاری انجام دهد. میریلیس به یاد میآورد: “آنها کافه تریا را زود انجام دادند زیرا همه قصد استفاده از آن را داشتند. این یک سناریوی معمولی شرکتی است.”
برای فضای اجارهای، هادسون توصیه میکند که فضا برای یک مستاجر منفرد یا حتی برای یک نوع مستاجر آماده نشود. در عوض، آن وجوه را برای بهبودهای آینده کنار بگذارید.
پایداری را بخشی از فرایند قرار دهید
دستیابی به گواهینامه LEED ممکن است هدف مشتری شما برای پروژه نیست، اما شامل عناصر پایدار در مواردی که معمولا از نظر تجاری مناسب هستند، است. میریلیس میگوید: “ما بیشتر از ساختمانهای LEED ساختمانهای Energy Star کار میکنیم. ما متوجه شدهایم که Energy Star بازدهی بیشتری دارد و از LEED-EB نیز قابل دستیابی است.” به هر حال، یک پیام پایداری مناسب ممکن است ساختمان شما را در لیست “آخرین املاک برای بازدید” نمایندگان لیزینگ قرار دهد.
برای مشاورهی رایگان میتوانید با شمارههای ۰۹۱۲۲۴۶۰۰۸۹ | ۰۹۱۲۱۴۷۱۸۴۷ به طور مستقیم تماس بگیرید.
نظرات خود را در ارتباط با این نوشته برای ما بنویسید.
با آرزوی بهترینها.
۲ دیدگاه