تغییر نقشه در بازسازی چه محدودیت هایی دارد؟
تغییر نقشه در بازسازی چه محدودیت هایی دارد؟
اکثر اوقات زمانی که تصمیم به بازسازی ساختمان، خانه یا هر فضای دیگری را می گیریم، یکسری تغییرات برای آن ساختمان یا خانه در ذهن ما شکل می گیرد. موضوع مهم این است که بدانیم آیا می توانیم تغییراتی که مورد نظرمان است را اجرایی نماییم. در این مقاله، تعدادی از محدودیت هایی که برای تغییر نقشه در بازسازی ساختمان، خانه یا هر مکان دیگری پیش روی ما است را بیان خواهیم کرد. محدودیت هایی در تغییر نقشه و شرایط محل پروژه که اگر از آنها بخوبی اطلاع نداشته باشیم، باعث می شود تصمیمات اشتباهی درمورد بازسازی بگیریم. تغییرات اشتباهی که یا باعث می شود نتوانیم بازسازی با کیفیت قابل قبولی انجام دهیم. یا انجام آنها برای ما دردسرهای قانونی یا مالی داشته باشد. یا نهایتاً تغییراتی که اصلاً قابل اجرا نباشند و تنها وقت و پول ما را هدر بدهد. محدودیت هایی که در ادامه این مقاله در مورد آنها صحبت خواهیم کرد، شامل هر سه دسته بالا هستند.
هر کاری که در یک پروژه بازسازی میخواهیم انجام دهیم باید ابتدا محدودیت های آنرا بشناسیم. در مورد تغییر نقشه در بازسازی هم باید ابتدا بدانیم چه نوع تغییراتی را در نقشه معماری می توانیم اعمال نماییم و چه نوع تغییراتی را نمی توانیم یا نباید ایجاد نماییم. در این مقاله، به تعدادی از محدودیت های مهم در تغییر نقشه ها اشاره می کنیم. با مطالعه و اطلاع از این محدودیت ها، در زمان تصمیم گیری و برنامه ریزی برای بازسازی بسراغ تغییر نقشه های اشتباه نخواهیم رفت. در نهایت، در چهارچوب قابل اجرا و درست، نوع و شکل بازسازی مورد نظرمان را انتخاب خواهیم کرد.
قبل از خواندن این مقاله توصیه می شود مقالات زیر را نیز مطالعه کنید:
تغییر نقشه در بازسازی چه محدودیت هایی دارد؟
تغییر نقشه در بازسازی برای جابجایی فضاهای اصلی
در هر واحد یا ساختمانی یکسری فضاهای اصلی وجود دارد که اگر قصد تغییر نقشه در بازسازی با هدف جابجایی یا تغییر اندازه آنها را داشته باشیم، باید محدودیت های مربوط به آنها را در نظر بگیریم. بطور مثال در فضاهای مسکونی سالن، اتاق خوابها و آشپزخانه، فضاهای اصلی بحساب می آیند. در واحدهای اداری نیز، سالنهای تجمع و اتاقهای اصلی بعنوان فضاهای اصلی در نظر گرفته می شوند. دو نوع محدودیت در مورد جابجایی یا تغییر ابعاد این فضاهای اصلی در نقشه معماری واحد مورد نظرمان وجود دارد.
- یکی اینکه هر یک از این فضاها، یک حداقل طول، عرض یا مساحت مشخصی باید درموردشان رعایت شود. بطور مثال در رابطه با اتاق خوابها، حداقل عرض آنها نباید براساس استانداردهای معماری از ۲٫۱۵ متر و براساس تجربه ما از ۳ متر کمتر باشد.
- محدودیت دیگر در جابجایی یا تغییر شکل فضاهای اصلی در نقشه معماری، دسترسی به نور طبیعی است. فضاهای اصلی که آنها را نام بردیم، باید بگونه ای جانمایی شوند که نور طبیعی مستقیم داشته باشند. یعنی در این فضاها حداقل یک پنجره به سمت بیرون ساختمان یا نورگیر ساختمان وجود داشته باشد. این مورد معمولاً در جایجایی محل آشپزخانه زیاد رخ می دهد.
بنابراین اگر قصد جابجایی یا تغییر ابعاد فضاهای اصلی خانه یا دفتر کارمان را داشته باشیم، باید به حداقل ابعاد و نورگیری آنها توجه کنیم. تغییر نقشه بدون توجه به این موارد هم از نظر اصول معماری و شهرسازی غیر قانونی است و نمیتوان برای آن مجوز بازسازی اخذ نمود و هم کیفیت نهایی بازسازی مورد نظر بشدت کم خواهد بود.
تغییر نقشه در بازسازی با هدف تغییر کاربری فضا
یکی از مواردی که بسیار زیاد اتفاق می افتد، تغییر نقشه در بازسازی با هذف تغییر کاربری فضا است. یعنی بطور مثال، نقشه یک واحد مسکونی به شکلی با بازسازی تغییر داده می شود که بتوان از آن بعنوان یک واحد اداری یا حتی آموزشی استفاده نمود. مثلاً دیوارهای اتاق ها حذف می شود تا یک سالن بزرگ برای برگزاری کلاس یا همایش ایجاد شود. یا یک بخش از فضا ورودی سالن واحد مسکونی، بدون آنکه نور مستقیمی داشته باشد، با اجرای دیوار جدا میشود تا پذیرش و ورودی واحد اداری را شکل بدهد. در هرصورت تغییر کاربری فضاها با اخذ مجوز از شهرداریها در اکثر شرایط، ممکن و مجاز است. اما مشکل هزینه زیادی است که این تغییر کاربری و اخذ مجوز آن در بر دارد. در صورتی هم که این کار بدون اخذ مجوز انجام شود، درصورت شناسایی چنین واحدهایی توسط مأمورین شهرداری، جریمه های بسیار سنگینی باید توسط مالک پرداخت شود. و تا آن زمان یک مانع بتنی (نیوجرسی) در مقابل ساختمان مورد نظر قرار داده می شود. بنابراین اگر قصدی که از بازسازی و تغییر نقشه واحد یا ساختمان مورد نظرمان داریم، تغییر کاربری آن پس از بازسازی باشد، باید به هزینه ها و جریمه های اینکار بخوبی توجه داشته باشیم.
تغییر نقشه در بازسازی با هدف افزودن به زیربنای ساختمان
بسیاری از مواقع یکی از اهداف انجام بازسازی در ساختمان، افزایش زیربنای آن می باشد. معمولاً برای اینکار در ساختمانها، بخشی از محوطه، تراس یا حتی پشت بام، مسقف شده و دیوار کشی می شود تا بتوان از آن بعنوان فضای مسکونی، اداری، تجاری، انبار و … استفاده نمود. در خانه ها ممکن است با پوشاندن بالکن یا تراس بطور کامل و اضافه کردن آن به داخل واحد این کار انجام شود. یا حتی برای واحدهایی که در طبقه همکف قرار دارند، با مسقف کردن نورگیر، فضای نور گیر را به داخل واحد اضافه می نمایند.
در مورد ویلاها هم که با توجه به فضای زیادی که دور تا دور ساختمان ویلا در اختیار مالک آن است، افزایش زیربنا در زمان بازسازی چندان مانعی ندارد. در هرصورت به هر شکلی که این افزایش زیربنا اتفاق بیافتد، اکثراً مجوزی برای آن صادر نمیشود. اگر هم اینکار بدون مجوز انجام شده و در نهایت توسط مأمورین شهرداری شناسایی شود، به احتمال زیاد تنها به جریمه بسنده نخواهند کرد. بلکه دستور تخریب اضافه بنای احداث شده در زمان بازسازی نیز علاوه بر دریافت جریمه سنگین برای آن، صادر می شود.
این نوع تغییر نقشه از آن دسته ای است که میتواند دردسر های قانونی و مالی زیادی برای مالک آن بوجود بیاورد. به این ترتیب میتوان گفت بطور معمول، تغییر نقشه با هدف افزایش زیربنای ساختمان در بازسازی تصمیم اشتباهی است. مگر در موارد خاصی که بتوان با هزینه معقولی، مجوز آنرا دریافت نمود.
تغییر نقشه با هدف تبدیل فضاهای غیر خالص به فضاهای خالص
فضاهای داخلی هر ساختمانی به دو بخش خالص و ناخالص تقسیم می شود.منظور از فضاهای خالص، فضای داخل واحدهای هر آپارتمان است. به همین ترتیب، فضاهای ناخالص هم، بخشهای مشاعاتی را شامل میشود که جزء واحدها نمی باشند.
چرا دانستن این موضوع در مورد تغییر نقشه در بازسازی مهم است؟
به این دلیل که، شهرداریها در زمان صدور مجوز ساخت، بابت متراژ فضاهای خالص، مبلغی بعنوان تراکم ساختمانی دریافت می نمایند. در شهری مثل تهران، نزدیک به ۸۵ درصد کل هزینه جواز ساختمانی که رقم نسبتاً بالایی هم می باشد، مربوط به تراکم ساختمانی است. بنابراین اگر بخشی از فضاهای ناخالص ساختمان یعنی مشاعات، در زمان بازسازی با جابجایی دیوارها، به بخش خالص اضافه شود، به معنی آن است که بخشی از متراژ ساختمان بعنوان متراژ خالص و تراکم ساختمانی استفاده خواهد شد که هزینه تراکم آن به شهرداری پرداخت نشده است.
بنابراین اگر برای انجام این کار به شهرداریها مراجعه شود، درصورتی که هیچ مانع قانونی در رابطه با انجام آن وجود نداشته باشد، هزینه زیادی بابت آن باید پرداخت شود. اگر هم بصورت غیر قانونی این کار انجام شده باشد و بعداً توسط شهرداریها شناسایی شود، احتمالاً جریمه های سنگین بهمراه دستور تخریب تغییر نقشه انجام شده در انتظار مالک خواهد بود. این نوع تغییر نقشه در ساختمانها، معمولاً با تبدیل کردن بخشی از طبقات، پیلوت یا طبقات زیر زمین به واحدهای مسکونی، اداری یا تجاری اتفاق می افتد.
تغییر نقشه در ساختمان که باعث حذف پارکینگ شود
بطور کلی، هر نوع تغییر نقشه ای که باعث حذف پارکینگ در ساختمان شود، نه مجوزی دریافت می نماید و نه در زمان شناسایی آن، دستوری بغیر از تخریب تغییر نقشه انجام شده داده می شود. البته تبصره هایی در قانون شهرسازی شهرداریها در مورد تأمین پارکینگ در پارکینگهای عمومی در فواصل مشخص یا استفاده از پارکینگهای مکانیزه وجود دارد که مجوز آن فقط در شرایط خاص صادر می شود.
تغییر مکان یا ابعاد راه پله در زمان بازسازی، محدودیت های زیادی دارد
اگر جابجایی یا تغییر ابعاد راه پله بخشی از برنامه ما برای تغییر نقشه در بازسازی باشد، باید دقت داشته باشیم که ضوابط و محدودیت های بسیار زیادی در مورد آن وجود دارد. از آنجایی که راه پله ها مسیر عبور و مرور ساکنین ساختمان، در تمام شرایط بخصوص در زمان بروز حوادثی مانند آتش سوزی یا زلزله می باشند، حساسیت در مورد آنها بسیار زیاد است. این حساسیتها حتی در مورد ساختمانهای اداری، تجاری، فرهنگی و آموزشی بدلیل تعداد بیشتر افراد استفاده کننده از آنها، بیشتر هم می باشد. بنابراین تنها در شرایطی می توان در زمان بازسازی، مشخصاب راه پله را تغییر داد که تمام ضوابط مربوط به آن بطور کامل رعایت شود. بطور مثال جدا بودن باکس راه پله از فضای مقابل آسانسور و پاگرد طبقات در زمینهای با متراژ بالای ۲۰۰ متر مربع یا حداقل عرض و طول استاندارد راه پله ها براساس متراژ زمین یا تعداد واحدها در طبقات یا ارتفاع ساختمان و بسیاری از ضوابط دیگر.
علاوه بر ضوابط معماری مربوط به راه پله ها، باید در زمان تغییر محل آن، به ضوابط و محدودیت های سازه ای ساختمان نیز توجه شود. بطور مثال در محدوده ای که تیرهای ساختمان عبور می کند، امکان اجرای باکس راه پله وجود ندارد. یا با تغییر محل باکس راه پله، محل قبلی آن باید با محاسبات سازه ای دقیق، پوشانده شده و به سقف متصل شود.
تغییر نقشه پنجره های ساختمان در زمان بازسازی
در مورد پنجره ها، اگر تغییر نقشه در بازسازی کل یک ساختمان مورد نظر باشد، با مراجعه به شهرداری و ارائه نقشه جدید برای نما، پس از تأیید نقشه نمای جدید ساختمان، امکان ایجاد این تغییرات در زمان بازسازی وجود دارد. اما در مورد بازسازی خانه یا یک واحد از کل ساختمان، معمولاً امکان تغییر شکل یا جابجایی پنجره ها وجود ندارد. این موضوع تنها با موافقت و اقدام تمام مالکین دیگر واحدهای ساختمان ممکن است. که نتیجه ان هم اقدام برای ارائه نقشه جدید برای نمای ساختمان با در نظر گرفتن جابجایی محل پنجره ها می باشد. البته در زمان تغییر نقشه نما و محل قرار گیری پنجره ها، باید به نورگیری فضاهای اصلی داخلی در پلان معماری واحد ها هم توجه شود. مجوز این تغییر در پنجره ها، تنها در شرایطی صادر می شود که نورگیری فضاهای اصلی، پس از بازسازی و تغییر نقشه، همچنان رعایت شده باشد.
محدودیت جابجایی سرویس بهداشتی و آشپزخانه در پلان معماری فضا
اگر در زمای تغییر نقشه در بازسازی، محل فضاهای مرطوب اعم از سرویس بهداشتی ها و آشپزخانه تغییر کند، باید به مسیر عبور لوله های فاضلاب این فضاها توجه شود. در بسیاری از شرایط بدلیل فاصله فضاهای مرطوب تا لوله اصلی فاضلاب ساختمان، امکان جابجایی محل سرویسها یا آشپزخانه وجود ندارد. علت این محدودیت این است که لوله های فاضلاب در تمام طول مسیر از محل ورودی آنها در داخل سرویس بهداشتی ها یا آشپرخانه، تا محل اتصال به لوله فاضلاب اصلی ساختمان، میبایست حداقل شیب استاندارد براساس قطر لوله را داشته باشند. بنابراین لوله فاضلاب در تمام طول مسیرش، شیب دارد. نتیجه شیب داشتن لوله های فاضلاب، این است که هر مقدار طول مسیر آنها بیشتر شود، اختلاف ارتفاع ابتدا و انتهای این لوله ها بیشتر می شود.
از آنجایی هم که این لوله ها بصورت دفنی در کف یا در سقف کاذب اجرا می شوند، باید در نظر گرفت که آیا ضخامت کف یا ارتفاع فضای داخل سقف کاذب، جوابگوی عبور این لوله ها با شیب استاندارد می باشد یا خیر. در بسیاری از موارد بدلیل محدودیت در مسیر عبود لوله فاضلاب، امکان جابجایی سرویسهای بهداشتی و آشپزخانه در پلان معماری فضا وجود ندارد.
موانع سازه ای یا تأسیساتی تغییر نقشه در بازسازی
شاید بتوان گفت معمولاً اصلی ترین محدودیت در تغییر نقشه فضاهای مختلف در زمان بازسازی، موانع سازه ای یا داکت های تأسیساتی هستند. منظور از موانع سازه ای و تأسیساتی، ستونها، تیرها، بادبندها، دیوارهای برشی بتنی، دیوارها باربر یا حمال، داکت رایزرهای آب، فاضلاب، گاز، لوله های هواکش و لوله های دودکش ساختمان می باشد که امکان جابجا نمودن آنها در زمان بازسازی یک واحد یا یک طبقه از کل ساختمان ممکن یا از نظر هزینه آن منطقی نباشد. به این ترتیب زمانی که تصمیم به تغییر نقشه معماری یک فضا بگیریم، باید ابتدا محل دقیق موانع را با تغییراتی که میخواهیم انجام دهیم، مطابقت داده و کنترل کنیم که اجرای تغییر نقشه مورد نظر ما با وجود این موانع، حتماً ممکن باشد.
حتی ممکن است این موانع باعث شود نتوانیم بازسازی مورد نظرمان را اجرا نماییم. در این شرایط حتی ممکن است در بازسازی یک ساختمان، بین بازسازی و نوسازی آن، مجبود انتخاب تخریب و نوسازی ساختمان شویم تا طرح مورد نظرمان قابل اجرا باشد. لازمه این کار، برداشت دقیق پلان وضع موجود هر فضایی است که میخواهیم بازسازی کنیم. تنها با داشتن پلان با ابعاد و اندازه های کامل، میتوان موقعیت دقیق تمام موانع سازه ای و تأسیساتی را تعیین نمود.
نکته آخر
در این مقاله در رابطه با محدودیت هایی که برای تغییر نقشه در بازسازی با آنها روبرو هستیم صحبت کردیم. محدودیت های متداولی که معمولاً بدلیل موانع قانونی مربوط به ضوابط شهرداریها، تا استانداردهای معماری و موانع سازه ای و تأسیساتی، در تغییر نقشه های پروژه های بازسازی با آنها روبرو می شویم را بیان کردیم. اکنون پس از مطالعه این مطالب، میتوانیم هر نوع تغییر نقشه ای که مدنظرمان است را با دقت بررسی و کنترل نماییم تا اجرای آن در زمان بازسازی، با محدودیتی روبرو نباشد.
برای مشاوره ی رایگان می توانید با شماره های ۰۹۱۲۲۴۶۰۰۸۹ | ۰۹۱۲۱۴۷۱۸۴۷ به طور مستقیم تماس بگیرید.
نظرات خود را در ارتباط با این مقاله ما بنویسید.
موفق باشید.
۰ دیدگاه