تغییر نقشه در بازسازی چه محدودیت‌هایی دارد؟
تغییر نقشه در بازسازی چه محدودیت‌هایی دارد؟
اکثر اوقات زمانی که تصمیم به بازسازی ساختمان، خانه یا هر فضای دیگری را می‌گیریم، یکسری تغییرات برای آن ساختمان یا خانه در ذهن ما شکل می‌گیرد. موضوع مهم این است که بدانیم آیا می‌توانیم تغییراتی که مورد نظرمان است را اجرایی نماییم. در این مقاله، تعدادی از محدودیت‌هایی که برای تغییر نقشه در بازسازی ساختمان، خانه یا هر مکان دیگری پیش روی ما است را بیان خواهیم کرد. محدودیت‌هایی در تغییر نقشه و شرایط محل پروژه که اگر از آن‌ها بخوبی اطلاع نداشته باشیم، باعث می‌شود تصمیمات اشتباهی درمورد بازسازی بگیریم. تغییرات اشتباهی که یا باعث می‌شود نتوانیم بازسازی با کیفیت قابل قبولی انجام دهیم، یا انجام آن‌ها برای ما دردسرهای قانونی یا مالی داشته باشد، یا نهایتاً تغییراتی که اصلاً قابل اجرا نباشند و تنها وقت و پول ما را هدر بدهد. محدودیت‌هایی که در ادامه این نوشته در مورد آن‌ها صحبت خواهیم کرد، شامل هر سه دسته بالا هستند.
هر کاری که در یک پروژه بازسازی می‌خواهیم انجام دهیم در ابتدا باید محدودیت‌های آن را بشناسیم. در مورد تغییر نقشه در بازسازی هم باید ابتدا بدانیم چه نوع تغییراتی را در نقشه معماری می‌توانیم اعمال نماییم و چه نوع تغییراتی را نمی‌توانیم یا نباید ایجاد نماییم. در این نوشته، به تعدادی از محدودیت‌های مهم در تغییر نقشه‌ها اشاره می‌کنیم. با مطالعه و اطلاع از این محدودیت‌ها، در زمان تصمیم گیری و برنامه ریزی برای بازسازی به سراغ تغییر نقشه‌های اشتباه نخواهیم رفت. در نهایت، در چهارچوب قابل اجرا و درست، نوع و شکل بازسازی مورد نظرمان را انتخاب خواهیم کرد.
قبل از خواندن این نوشته توصیه می‌شود نوشته‌های زیر را نیز مطالعه کنید:
تغییر نقشه در بازسازی چه محدودیت‌هایی دارد؟
تغییر نقشه در بازسازی برای جابجایی فضاهای اصلی
در هر واحد یا ساختمانی یکسری فضاهای اصلی وجود دارد که اگر قصد تغییر نقشه در بازسازی با هدف جابجایی یا تغییر اندازه آن‌ها را داشته باشیم، باید محدودیت‌های مربوط به آن‌ها را در نظر بگیریم. به طور مثال، در فضاهای مسکونی سالن، اتاق خواب‌ها و آشپزخانه، فضاهای اصلی محسوب می‌شوند. در واحدهای اداری نیز، سالن‌های تجمع و اتاق‌های اصلی به عنوان فضاهای اصلی در نظر گرفته می‌شوند. دو نوع محدودیت در مورد جابجایی یا تغییر ابعاد این فضاهای اصلی در نقشه معماری واحد مورد نظرمان وجود دارد.
یکی این که هر یک از این فضاها، یک حداقل طول، عرض یا مساحت مشخصی باید رعایت شود. به طور مثال در رابطه با اتاق خواب‌ها، حداقل عرض آن‌ها نباید براساس استانداردهای معماری از ۲.۱۵ متر و براساس تجربه ما از ۳ متر کمتر باشد. محدودیت دیگر در جابجایی یا تغییر شکل فضاهای اصلی در نقشه معماری، دسترسی به نور طبیعی است. فضاهای اصلی که آن‌ها را نام بردیم، باید به گونه‌ای جانمایی شوند که نور طبیعی مستقیم داشته باشند. یعنی در این فضاها حداقل یک پنجره به سمت بیرون ساختمان یا نورگیر ساختمان وجود دارد. این مورد معمولاً در جابجایی محل آشپزخانه زیاد اتفاق می‌افتد.
بنابراین اگر قصد جابجایی یا تغییر ابعاد فضاهای اصلی خانه یا دفتر کارمان را داریم، باید به حداقل ابعاد و نورگیری آن‌ها توجه کنیم. تغییر نقشه بدون توجه به این موارد هم از نظر اصول معماری و شهرسازی غیرقانونی است و نمی‌توان برای آن مجوز بازسازی اخذ نمود و هم کیفیت نهایی بازسازی مورد نظر به شدت کم خواهد بود.
تغییر نقشه در بازسازی با هدف تغییر کاربری فضا
یکی از مواردی که بسیار اتفاق می‌افتد، تغییر نقشه در بازسازی با هدف تغییر کاربری فضا است. یعنی به طور مثال، نقشه یک واحد مسکونی به شکلی با بازسازی تغییر داده می‌شود که بتوان از آن به عنوان یک واحد اداری یا حتی آموزشی استفاده کرد. مثلاً دیوارهای اتاق‌ها حذف می‌شود تا یک سالن بزرگ برای برگزاری کلاس یا همایش ایجاد شود. یا یک بخش از فضا ورودی سالن واحد مسکونی، بدون آنکه نور مستقیمی داشته باشد، با اجرای دیوار جدا می‌شود تا پذیرش و ورودی واحد اداری را شکل بدهد. در هر صورت تغییر کاربری فضاها با اخذ مجوز از شهرداری‌ها در اکثر شرایط، ممکن و مجاز است. اما مشکل هزینه زیادی است که این تغییر کاربری و اخذ مجوز آن به همراه دارد. در صورتی هم که این کار بدون اخذ مجوز انجام شود، در صورت شناسایی چنین واحدهایی توسط مأمورین شهرداری، جریمه‌های بسیار سنگینی باید توسط مالک پرداخت شود. و تا آن زمان یک مانع بتنی (نیوجرسی) در مقابل ساختمان مورد نظر قرار می‌گیرد. بنابراین اگر قصدی که از بازسازی و تغییر نقشه واحد یا ساختمان مورد نظرمان داریم، تغییر کاربری آن پس از بازسازی باشد، باید به هزینه‌ها و جریمه‌های این کار به خوبی توجه کنیم.
تغییر نقشه در بازسازی با هدف افزودن به زیربنای ساختمان
در بسیاری از مواقع، یکی از اهداف انجام بازسازی در ساختمان، افزایش زیربنای آن است. معمولاً برای این کار در ساختمان‌ها، بخشی از محوطه، تراس یا حتی پشت بام، مسقف شده و دیوارکشی می‌شود تا بتوان از آن به عنوان فضای مسکونی، اداری، تجاری، انبار و… استفاده کرد. در خانه‌ها ممکن است با پوشاندن بالکن یا تراس به طور کامل و اضافه کردن آن به داخل واحد این کار انجام شود. یا حتی برای واحدهایی که در طبقه همکف هستند، با مسقف کردن نورگیر، فضای نورگیر را به داخل واحد اضافه می‌کنند.
در مورد ویلاها هم که با توجه به فضای زیادی که دور تا دور ساختمان ویلا در اختیار مالک آن است، افزایش زیربنا در زمان بازسازی چندان مانعی ندارد. در هر صورت به هر شکلی که این افزایش زیربنا اتفاق بیفتد، اکثراً مجوزی برای آن صادر نمی‌شود. اگر هم این کار بدون مجوز انجام شده و در نهایت توسط مأمورین شهرداری شناسایی شود، به احتمال زیاد تنها به جریمه بسنده نخواهند کرد. بلکه دستور تخریب اضافه بنای احداث شده در زمان بازسازی نیز علاوه بر دریافت جریمه سنگین برای آن، صادر می‌شود.
این نوع تغییر نقشه از آن دسته است که می‌تواند دردسرهای قانونی و مالی زیادی برای مالک آن به وجود بیاورد. به این ترتیب می‌توان گفت به‌طور معمول، تغییر نقشه با هدف افزایش زیربنای ساختمان در بازسازی تصمیم اشتباهی است. مگر در موارد خاصی که بتوان با هزینه معقولی، مجوز آن را دریافت نمود.
تغییر نقشه با هدف تبدیل فضاهای غیر خالص به فضاهای خالص
فضاهای داخلی هر ساختمانی به دو بخش خالص و ناخالص تقسیم می‌شود. منظور از فضاهای خالص، فضای داخل واحدهای هر آپارتمان است. به همین ترتیب، فضاهای ناخالص هم، بخش‌های مشاعاتی را شامل می‌شوند که جزء واحدها نیست.
چرا دانستن این موضوع در مورد تغییر نقشه در بازسازی مهم است؟
به این دلیل که، شهرداری‌ها در زمان صدور مجوز ساخت، بابت متراژ فضاهای خالص، مبلغی به عنوان تراکم ساختمانی دریافت می کنند. در شهری مثل تهران، نزدیک به ۸۵ درصد کل هزینه جواز ساختمانی که رقم نسبتاً بالایی هم است، مربوط به تراکم ساختمانی است. بنابراین اگر بخشی از فضاهای ناخالص ساختمان یعنی مشاعات، در زمان بازسازی با جابجایی دیوارها، به بخش خالص اضافه شود، به معنی آن است که بخشی از متراژ ساختمان به عنوان متراژ خالص و تراکم ساختمانی استفاده خواهد شد که هزینه تراکم آن به شهرداری پرداخت نشده است.
بنابراین اگر برای انجام این کار به شهرداری‌ها مراجعه شود، در صورتی که هیچ مانع قانونی در رابطه با انجام آن وجود نداشته باشد، هزینه زیادی بابت آن باید پرداخت شود. اگر هم به‌صورت غیرقانونی این کار انجام شده باشد و بعداً توسط شهرداری‌ها شناسایی شود، احتمالاً جریمه‌های سنگین به همراه دستور تخریب تغییر نقشه انجام شده در انتظار مالک خواهد بود. این نوع تغییر نقشه در ساختمان‌ها، معمولاً با تبدیل کردن بخشی از طبقات، پیلوت یا طبقات زیر زمین به واحدهای مسکونی، اداری یا تجاری اتفاق می‌افتد.
تغییر نقشه در ساختمان که باعث حذف پارکینگ شود
به طور کلی، هر نوع تغییر نقشه‌ای که باعث حذف پارکینگ در ساختمان شود، نه مجوزی دریافت می‌کند و نه در زمان شناسایی آن، دستوری جز تخریب تغییر نقشه انجام شده داده می‌شود. البته تبصره‌هایی در قانون شهرسازی شهرداری‌ها در مورد تأمین پارکینگ در پارکینگ‌های عمومی در فواصل مشخص یا استفاده از پارکینگ‌های مکانیزه وجود دارد که مجوز آن فقط در شرایط خاص صادر می‌شود.
تغییر مکان یا ابعاد راه پله در زمان بازسازی، محدودیت‌های زیادی دارد
اگر جابجایی یا تغییر ابعاد راه پله بخشی از برنامه ما برای تغییر نقشه در بازسازی است، باید دقت کنیم که ضوابط و محدودیت‌های بسیار زیادی در مورد آن وجود دارد. از آنجایی که راه پله‌ها مسیر عبور و مرور ساکنین ساختمان، در تمام شرایط بخصوص در زمان بروز حوادثی مانند آتش‌سوزی یا زلزله هستند، حساسیت در مورد آن‌ها بسیار زیاد است. این حساسیت‌ها حتی در مورد ساختمان‌های اداری، تجاری، فرهنگی و آموزشی به دلیل تعداد بیشتر افراد استفاده کننده از آن‌ها، بیشتر هم است. بنابراین تنها در شرایطی می‌توان در زمان بازسازی، مشخصاً راه پله را تغییر داد که تمام ضوابط مربوط به آن به‌طور کامل رعایت شود. به طور مثال جدا بودن باکس راه پله از فضای مقابل آسانسور و پاگرد طبقات در زمین‌های با متراژ بالای ۲۰۰ متر مربع یا حداقل عرض و طول استاندارد راه پله‌ها براساس متراژ زمین یا تعداد واحدها در طبقات یا ارتفاع ساختمان و بسیاری از ضوابط دیگر است.
علاوه بر ضوابط معماری مربوط به راه پله‌ها، باید در زمان تغییر محل آن، به ضوابط و محدودیت‌های سازه‌ای ساختمان نیز توجه شود. به طور مثال در محدوده‌ای که تیرهای ساختمان عبور می‌کند، امکان اجرای باکس راه پله وجود ندارد. یا با تغییر محل باکس راه پله، محل قبلی آن باید با محاسبات سازه‌ای دقیق، پوشانده شده و به سقف متصل شود.
تغییر نقشه پنجره‌های ساختمان در زمان بازسازی
در مورد پنجره‌ها، اگر تغییر نقشه در بازسازی کل یک ساختمان مورد نظر باشد، با مراجعه به شهرداری و ارائه نقشه جدید برای نما، پس از تأیید نقشه نمای جدید ساختمان، امکان ایجاد این تغییرات در زمان بازسازی وجود دارد. اما در مورد بازسازی خانه یا یک واحد از کل ساختمان، معمولاً امکان تغییر شکل یا جابجایی پنجره‌ها وجود ندارد. این موضوع تنها با موافقت و اقدام تمام مالکین دیگر واحدهای ساختمان ممکن است. که نتیجه آن هم اقدام برای ارائه نقشه جدید برای نمای ساختمان با در نظر گرفتن جابجایی محل پنجره‌ها است. البته در زمان تغییر نقشه نما و محل قرارگیری پنجره‌ها، باید به نورگیری فضاهای اصلی داخلی در پلان معماری واحدها هم توجه شود. مجوز این تغییر در پنجره‌ها، تنها در شرایطی صادر می‌شود که نورگیری فضاهای اصلی، پس از بازسازی و تغییر نقشه، همچنان رعایت شده است.
محدودیت جابجایی سرویس بهداشتی و آشپزخانه در پلان معماری فضا
اگر در زمان تغییر نقشه در بازسازی، محل فضاهای مرطوب اعم از سرویس بهداشتی‌ها و آشپزخانه تغییر کند، باید به مسیر عبور لوله‌های فاضلاب این فضاها توجه شود. در بسیاری از شرایط بدلیل فاصله فضاهای مرطوب تا لوله اصلی فاضلاب ساختمان، امکان جابجایی محل سرویس‌ها یا آشپزخانه وجود ندارد. علت این محدودیت این است که لوله‌های فاضلاب در تمام طول مسیر از محل ورودی آن‌ها در داخل سرویس بهداشتی‌ها یا آشپزخانه، تا محل اتصال به لوله فاضلاب اصلی ساختمان، باید حداقل شیب استاندارد براساس قطر لوله را داشته باشند. بنابراین لوله فاضلاب در تمام طول مسیرش، شیب دارد. نتیجه شیب داشتن لوله‌های فاضلاب، این است که هر مقدار طول مسیر آن‌ها بیشتر شود، اختلاف ارتفاع ابتدا و انتهای این لوله‌ها بیشتر می‌شود.
از آنجایی هم که این لوله‌ها به صورت دفنی در کف یا در سقف کاذب اجرا می‌شوند، باید در نظر گرفت که آیا ضخامت کف یا ارتفاع فضای داخل سقف کاذب، جوابگوی عبور این لوله‌ها با شیب استاندارد است یا خیر. در بسیاری از موارد بدلیل محدودیت در مسیر عبور لوله فاضلاب، امکان جابجایی سرویس‌های بهداشتی و آشپزخانه در پلان معماری فضا وجود ندارد.
موانع سازه‌ای یا تأسیساتی تغییر نقشه در بازسازی
شاید بتوان گفت معمولاً اصلی‌ترین محدودیت در تغییر نقشه فضاهای مختلف در زمان بازسازی، موانع سازه‌ای یا داکت‌های تأسیساتی هستند. منظور از موانع سازه‌ای و تأسیساتی، ستون‌ها، تیرها، بادبندها، دیوارهای برشی بتنی، دیوارهای باربر یا حمال، داکت رایزرهای آب، فاضلاب، گاز، لوله‌های هواکش و لوله‌های دودکش ساختمان است که امکان جابجا نمودن آن‌ها در زمان بازسازی یک واحد یا یک طبقه از کل ساختمان ممکن یا از نظر هزینه آن منطقی نیست. به این ترتیب زمانی که تصمیم به تغییر نقشه معماری یک فضا بگیریم، باید ابتدا محل دقیق موانع را با تغییراتی که می‌خواهیم انجام دهیم، مطابقت داده و کنترل کنیم که اجرای تغییر نقشه مورد نظر ما با وجود این موانع، حتماً ممکن است.
حتی ممکن است این موانع باعث شود نتوانیم بازسازی مورد نظرمان را اجرا نماییم. در این شرایط حتی ممکن است در بازسازی یک ساختمان، بین بازسازی و نوسازی آن، مجبور به انتخاب تخریب و نوسازی ساختمان شویم تا طرح مورد نظرمان قابل اجرا است. لازمه این کار، برداشت دقیق پلان وضع موجود هر فضایی است که می‌خواهیم بازسازی کنیم. تنها با داشتن پلان با ابعاد و اندازه‌های کامل، می‌توان موقعیت دقیق تمام موانع سازه‌ای و تأسیساتی را تعیین نمود.
برای مشاوره‌ی رایگان می‌توانید با شماره‌های ۰۹۱۲۲۴۶۰۰۸۹ | ۰۹۱۲۱۴۷۱۸۴۷ به طور مستقیم تماس بگیرید.
نظرات خود را در ارتباط با این نوشته ما بنویسید.
با آرزوی بهترین‌ها.
۰ دیدگاه